Garanties financières pour constructeurs de maisons individuelles et promoteurs immobiliers

Les constructeurs de maisons individuelles et les promoteurs immobiliers sont soumis à des obligations légales en matière d'assurance et de garanties financières et cautions. Délivrées par un garant, capable de se substituer à eux en cas de défaillance, ces garanties financières représentent un élément essentiel de la sécurisation des opérations immobilières. Elles permettent à la fois de :

• garantir l'achèvement des travaux dans les conditions prévues et de protéger les maîtres d’ouvrage (qu’il s’agisse de ménages, de collectivités, d’investisseurs…) ;
• faciliter la commercialisation des programmes immobiliers et optimiser l'utilisation des capacités financières du promoteur ou du constructeur de maisons individuelles, et ainsi renforcer sa crédibilité financière auprès de ses partenaires.

Une offre couvrant l'ensemble des besoins

SMABTP propose une gamme complète de garanties et cautions destinées aux acteurs du marché de la maison individuelle et de la promotion immobilière. Les solutions proposées couvrent aussi bien les projets de construction de maisons individuelles en secteur diffus que les programmes de promotion immobilière : garanties de livraison, garanties de remboursement, garanties financières d'achèvement, et autres cautions spécifiques aux opérations immobilières.

Le choix d'un partenaire financier solide

Premier assureur du monde de la construction et de l’immobilier, SMABTP vous apporte à la fois son expertise et toutes les garanties dont vous avez besoin, pour respecter vos obligations et rassurer vos clients.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

Dans le cadre de la législation portant sur le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le constructeur de maisons individuelles a l’obligation de fournir une garantie de livraison au profit du maître d’ouvrage. Ceci vaut à la fois si le constructeur se charge de la construction d’une maison d’après un plan qu’il a proposé ou s’il se charge de la construction d’une maison sans en apporter les plans mais en ayant au moins la responsabilité de l’exécution des travaux de gros-œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.

La garantie de livraison constitue la garantie essentielle du CCMI. Elle permet au maître d’ouvrage d’être assuré qu’en cas de défaillance du constructeur, la construction sera achevée au prix convenu et dans les délais prévus. Le garant prendra à sa charge les éventuels dépassements du prix fixé dans le contrat dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, ainsi que les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison de plus de 30 jours.

L’absence de souscription d’une garantie de livraison de la part du constructeur est une faute pénale. Elle est susceptible d’engager la responsabilité personnelle du dirigeant de l’entreprise et peut conduire à la saisie de son patrimoine personnel.

La garantie de remboursement de l'acompte

Lorsqu'un acompte est versé à la signature du contrat de construction de maison individuelle, le constructeur doit être en mesure de fournir une garantie de remboursement. Cette dernière est susceptible d’être activée dans plusieurs situations :

• l’impossibilité de réaliser les conditions suspensives dans le délai initialement prévu (obtention du permis de construire, obtention d’un prêt immobilier…) ;
• l’absence de démarrage du chantier à la date prévue ;
• la rétractation par le maître d’ouvrage dans les dix jours suivants la signature du contrat.

Lors du lancement d’un programme immobilier, le promoteur doit sauf exception  souscrire une garantie financière d’achèvement si son opération est en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou une garantie de bonne exécution si le projet est réalisé dans le cadre d’un CPI (contrat de promotion immobilière).

La différence entre la vente en l’état futur d’achèvement et le contrat de promotion immobilière (CPI) réside dans la propriété du foncier : dans le cadre d’une VEFA, le terrain appartient au promoteur-vendeur qui cède ses droits sur le sol à ses clients. À l’opposé, dans le cadre d’un CPI, le terrain est déjà la propriété du maître d’ouvrage, qui mandate le promoteur pour la réalisation du projet immobilier.

La garantie financière d'achèvement (GFA) des opérations en VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement, également dénommée « vente sur plans », est basée sur un contrat conclu entre le promoteur et un ou des acquéreurs. Ces derniers deviennent propriétaires du bien immobilier au fur et à mesure de l’exécution des travaux et en prennent livraison à l’achèvement du projet.

La législation oblige le promoteur qui vend des programmes commercialisés en VEFA et à usage d’habitation (immeuble de logements collectifs ou programme de maisons individuelles groupées) à justifier, sous peine de ne pas pouvoir signer les actes de ventes notariés, d’une garantie financière d’achèvement de l’immeuble. Cette garantie donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance financière du promoteur, un tiers (le garant) se substituera à lui pour assurer, en ses lieu et place, le financement nécessaire à l’achèvement des travaux.

La garantie financière dans le cadre des contrats de promotion immobilière (CPI)

Dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière, le promoteur, en tant que mandataire, détient la responsabilité contractuelle de la bonne exécution du contrat qu’il a signé avec le maître d’ouvrage. À ce titre, il a l’obligation d’apporter une garantie spécifique de « bonne exécution » (GBE)  au bénéfice du maître d’ouvrage.

Cette garantie est obligatoire dans le cadre d’un projet d’habitation ; elle garantit au maître d’ouvrage, qu’en cas de défaillance du promoteur, le garant se substituera à lui pour assurer, à sa place, le financement nécessaire à l’achèvement du programme de construction, sans dépassement de prix.

La garantie financière d'achèvement (GFA) des VRD pour les opérations d’aménagement :

Cette garantie est exigée pour la vente de lots à bâtir dans le cadre d’un permis d’aménager et porte sur les travaux de VRD primaire et/ou de finition. Elle permet de vendre ces lots avant réalisation de ces travaux de viabilisation. Un permis d’aménager peut-être nécessaire dans le cadre de certaines opérations de promotions immobilières importantes.

Les autres garanties pour les promoteurs : les cautions

SMABTP propose également aux promoteurs immobiliers des solutions spécifiques en matière de cautions :

• Cautions d'indemnité d'immobilisation :
  Lors de la signature, par un promoteur, d’un compromis de vente en vue de l’achat d’un terrain ou d’un bien immobilier, le promoteur, en sa qualité d’acheteur, doit consigner une somme (généralement 5 à 10 % du montant de la transaction) qui reviendrait au vendeur au cas où il reviendrait sur son intention d’achat. Le recours à une caution permet d’éviter l’immobilisation de sommes parfois importantes ;