La différence entre la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) et le Contrat de Promotion Immobilière (CPI) réside dans la propriété du foncier.

Dans le cadre d’une VEFA, le terrain appartient au promoteur-vendeur, lequel cède ses droits sur le sol alors que dans le cadre d’un CPI, le terrain est déjà la propriété du maître d’ouvrage, qui mandate le promoteur pour la réalisation de l’ouvrage.

La Garantie Financière d’Achèvement

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) également dénommée « vente sur plans » relève d'un contrat conclu entre le promoteur-vendeur et l’acquéreur, l’acquéreur devenant propriétaire du bien immobilier au fur et à mesure de l’exécution des travaux et en en prenant livraison à son achèvement.

La législation oblige le promoteur qui vend en VEFA des programmes à usage d’habitation (immeuble de logements collectifs ou programme de maisons individuelles groupées) à justifier auprès de ses acquéreurs, sous peine de ne pas pouvoir signer les actes de vente notariés, d’une garantie financière d’achèvement de l’immeuble.

Cette garantie donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance financière du promoteur, un tiers se substituera à lui pour assurer, en ses lieu et place, le financement nécessaire à l’achèvement de l’immeuble ou des maisons garanties.

L’achèvement des travaux est défini par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). L’immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages sont exécutés et les éléments d’équipement indispensables à son utilisation sont installés, conformément à la destination de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de l’achèvement, ne sont pas pris en compte :

• les défauts de conformité avec les prévisions du contrat, lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel ;
• les malfaçons qui ne rendent pas l'ouvrage ou les éléments d’équipement impropres à leur utilisation ;

L’ouvrage est donc considéré comme achevé dès lors qu’il est habitable conformément à sa destination.

La constatation de l’achèvement doit être réalisée par un organisme de contrôle indépendant (article R261-24 du Code de la Construction et de l'Habitation). L’attestation d’achèvement remise par l’organisme de contrôle doit être transmise au garant et au notaire chargé de la vente.

La Garantie de Bonne Exécution

Dans le cadre d’un Contrat de Promotion Immobilière (CPI), le promoteur, en tant que mandataire, détient la responsabilité contractuelle pour la bonne exécution du contrat et a l’obligation légale d’apporter une garantie spécifique de « bonne exécution » au bénéfice du maître d’ouvrage.

La Garantie de Bonne Exécution, obligatoire dans le secteur protégé (habitation) garantit au maître d’ouvrage, en cas de défaillance du promoteur, qu’un tiers se substituera à lui pour assurer, à sa place, le financement nécessaire à l’achèvement du programme de construction sans dépassement de prix.

Conformément à l’article R222-9 du Code de la Construction et de l’Habitation, une franchise de 5 % du prix convenu s’applique.

Les travaux sont réputés achevés lorsque les ouvrages ont été exécutés et éléments d’équipement indispensables à l’utilisation installés, conformément à la destination de l’ouvrage faisant l’objet du contrat de promotion immobilière.

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