Depuis la réforme du droit des contrats du 1^er octobre 2016 et dans une période où la sobriété est mise en exergue, on attendait de voir si les juges continueraient à prononcer des condamnations de démolition notamment dans des cas de non-respect de règles d’urbanisme ou de nullité du CCMI.

On sait maintenant que la Cour de cassation consacre le principe de proportionnalité des réparations issu du Code civil.

En effet, dans un arrêt du 13 juillet 2022, face à une violation des règles du cahier des charges du lotissement le juge a distinctement fait ressortir l'existence d'une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers. La violation du cahier des charges a été sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts sans démolition de l’ouvrage.

Attention toutefois, si la démolition est a priori une menace moins prégnante pour les constructeurs, le Code civil (Art. 1221) apporte la condition de la bonne foi et la Cour de cassation a insisté sur la preuve à apporter du caractère disproportionné.

En effet, dans un arrêt du 27 mai 2021, le juge a estimé qu’il incombait au constructeur de rapporter la preuve des faits de nature à établir le caractère disproportionné de la sanction. Cela signifie que le principe de la démolition est toujours encouru à moins que le débiteur (le constructeur) n’apporte la preuve d’une disproportion manifeste entre le coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt pour le créancier.