La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement comporte de nombreuses mesures.

Quelles sont les mesures importantes à retenir ?

Faciliter les emprunts pour les copropriétés 

L’assemblée générale des copropriétaires peut désormais voter à majorité simple (et non plus à l’unanimité) la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de certains travaux sur les parties communes, notamment ceux qui sont nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.  

Chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement.

Dans le cas contraire, il doit notifier au syndic son refus dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et verser dans les 6 mois sa quote-part des travaux. À défaut, il est tenu par l’emprunt.

La charge de la contribution est transférée aux propriétaires successifs des biens en cas de mutation. Le propriétaire peut aussi décider de solder les sommes qu’il doit.

Une caution est souscrite auprès d’une entreprise d’assurance, d’une banque, du Trésor Public, de la Caisse des dépôts et consignations ou de la Poste afin de garantir le syndicat des copropriétaires contre une éventuelle défaillance d’un copropriétaire.

Permettre une expropriation pour une remise en état avant dégradation définitive      

Une expropriation était possible jusqu’à présent sur les immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Elle est possible désormais lorsqu’il est encore temps de sauver l’immeuble d’une dégradation définitive par le biais de travaux.

L’expropriation peut être poursuivie au profit :

• de l’État ou d’une société de construction dans laquelle il détient la majorité du capital ;
• d’une collectivité territoriale ;
• du concessionnaire d’une opération d’aménagement ;
• du titulaire du contrat de concession spécifique aux copropriétés dégradées, instauré par la présente loi.

Trois conditions doivent être réunies :

• l’immeuble doit avoir fait l’objet, au cours des 10 dernières années, d’au moins 2 arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité qui n’ont pas été réalisés ou qui ont été exécutés d’office ;
• des mesures de remise en état s’imposent pour prévenir la poursuite des dégradations ;
• lorsque l’immeuble est à usage d’habitation, un plan de relogement est nécessaire.

Lutte contre l’habitat informel en outre-mer

La loi prévoit diverses mesures spécifiques à l’outre-mer.

Pour lutter plus efficacement contre l’extension des bidonvilles, la démolition d’un local ou d’une installation construite sans droit ni titre en Guyane ou à Mayotte, est possible dans les 96 heures de sa construction. Le dispositif légal précédent prévoyait cette possibilité dans les 24 heures et lorsque la construction était en cours d’édification.

Aggravation des sanctions pénales pour les marchands de sommeil

Les peines sont aggravées pour les propriétaires qui profitent des personnes vulnérables ou dépendantes en les logeant dans des hébergements indignes : la peine de prison passe de 5 à 7 ans et l’amende de 150 000 à 200 000 euros. 

Zones soumises à diagnostic obligatoire

La loi du 9 avril 2024 permet aux communes de définir des zones dans lesquelles tous les bâtiments d’habitation collectifs devront faire l’objet d’un diagnostic structurel dans un délai de 15 ans après la date de réception et au moins une fois tous les 10 ans :

• zone avec habitat dégradé ;
• zone concentrée avec de l’habitat ancien.

Ce diagnostic sera élaboré par une personne justifiant de compétences et de garanties qui seront définies par décret.

Cette personne sera soumise à une obligation d’assurance en responsabilité civile.

Dans les immeubles soumis à l’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux, le projet de plan tient lieu de diagnostic.

À défaut de transmission de ce diagnostic, le maire pourra le faire réaliser aux frais du propriétaire ou du syndicat de copropriétaires.