L’article 75 de la loi ELAN a modifié les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à la VEFA (articles L. 261-11 et L. 261-15) : il est désormais permis à l’acquéreur d’un logement de se réserver, avant la conclusion de l’acte de vente définitif, l’exécution de travaux de finitions ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même.

Le décret du 26 juin 2019 en a précisé la nature et l’arrêté du 28 octobre dernier a déterminé la liste limitative et les caractéristiques de ces travaux réservés : il s’agit de l’installation des divers équipements sanitaires de la cuisine, de la salle de bain ou de la salle d’eau, du cabinet d’aisance et du mobilier pouvant les accueillir. Cela concerne également la pose du carrelage mural, du revêtement de sol à l’exclusion de l’isolation, de l’équipement en convecteurs électriques et de la décoration des murs.

Toutefois, il faut que ces travaux soient sans incidence sur les éléments de structure et les divers alimentations et réseaux, qu’ils ne portent pas sur les entrées d’air et ne conduisent pas à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement. Le particulier qui souhaite se réserver les travaux décrits ci-dessus ne doit donc pas intervenir par exemple sur les chutes d’eau, les alimentations en fluide ou réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques qui sont réputées appartenir aux parties communes de l’immeuble.

En pratique, il doit le signaler avant la signature du contrat de vente. Celui-ci doit prévoir dès l’origine une clause rédigée en caractères très apparents indiquant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités de ces travaux qu’il réalisera après la livraison de son logement. La description et le chiffrage de ces travaux réservés doit figurer dans le contrat préliminaire de vente.

L’acquéreur a néanmoins la possibilité de revenir sur sa décision de garder à sa charge certains travaux qui devront alors être réalisés par le vendeur, le délai de rétractation devant figurer au contrat.

 
Quelles conséquences pour les plombiers et chauffagistes ?

• Dans le cas de travaux non réservés

Les équipements sanitaires et les radiateurs que vous posez relèvent généralement de votre garantie de bon fonctionnement. C’est une garantie légale qui relève de la LOI SPINETTA de 1978 et qui institue une présomption de responsabilité pour le constructeur (locateur d’ouvrage, c’est-à-dire celui qui a signé un contrat de construction avec le promoteur par exemple). En cas de désordre affectant l’un d’eux, votre responsabilité sera mise en cause si l’équipement dysfonctionne pendant les deux ans qui suivent la réception.

Un désordre généralisé à l’ensemble d’un immeuble dans lequel vous les avez posés pourra relever de votre garantie décennale.

Votre contrat de responsabilité décennale répond à vos obligations en la matière dès lors que l’activité exercée est bien déclarée et que vous utilisez des produits ou procédés relevant de technique courante.

• Dans le cas de travaux réservés

Le vendeur doit avoir décrit et chiffré les travaux réservés comme la loi l’impose mais l’acquéreur pourra les faire installer par un autre artisan ou les poser lui-même après la réception.

Cependant, si par exemple les radiateurs ou installations prescrits selon votre devis et posés ultérieurement sont insuffisants en puissance pour chauffer la pièce, vous pourriez être recherché au titre de ce dysfonctionnement même si vous n’avez pas finalement réalisé l’installation. Si vous réalisez les travaux réservés, votre responsabilité contractuelle pourra être recherchée en cas de désordre.

Un contrat d’assurance en responsabilité civile et décennale comprenant un volet tous fondements juridiques est donc indispensable.

Les points d’attention :

• Au moment de votre chiffrage, faites bien attention à vos prescriptions.
• Lors de la réception, décrivez avec attention les travaux exécutés et ceux qui ne sont pas compris.
• Lors de votre intervention sur l’ouvrage réceptionné, vérifiez et signalez toutes les anomalies ou non-conformité de l’installation sur laquelle vous devez intervenir pour réaliser les travaux réservés.
• Lors de la déclaration du sinistre prenez toutes photos et tout élément de preuve des erreurs commises par la personne qui a finalement exécuté les travaux réservés.