La loi du 19 décembre 1990 prévoit que le prix convenu puisse être révisé en fonction de la variation d’un indice national du bâtiment tous corps d’état mesurant l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment : l’indice BT 01. Il peut être retrouvé sur le site de INSEE.

La révision du prix doit se prévoir dès la signature du CCMI. Si aucune option n’a été choisie, aucune variation ne peut être indiquée ultérieurement.

Attention pour que l’actualisation soit exigible, il est impératif que le maître d’ouvrage ait paraphé l’option d’indexation choisie. Sans paraphe, l’indexation n’est pas possible (Cass. civ. 3ème, 12 octobre 2022, n° 21-12.507).

La Loi (Art. L231-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit deux options :

Option n°1 dite aussi option a :

Si le maître d’ouvrage choisit l’option a

On applique la variation d’indice intervenue entre la date de la signature du contrat et la date définie à l’article L231-12 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), soit un mois suivant la plus tardive de ces deux dates :

• date de l’arrêté de permis de construire ;
• date de l’offre de prêt.

Le calcul :

 

Option n°2 dite aussi option b :

Si le maître d’ouvrage choisit l’option b

La révision intervient à chaque paiement par le maître d’ouvrage mais à hauteur de 70 % de la variation de l’indice.

Cette révision ne peut s’appliquer au-delà de 9 mois après la date définie à l’article L231-12 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), soit un mois suivant la plus tardive de ces deux dates :

• date de l’arrêté de permis de construire ;
• date de l’offre de prêt.

L'indice servant de base pour le calcul de la révision est l’indice publié au jour considéré (colonne parution au JO) et non pas celui du mois de l’indice (art. L231-11 dernier paragraphe du CCH).

Si l’indice baisse, le maître d’ouvrage est en droit de demander une indexation à la baisse du prix convenu.

Quand et comment appeler l’indice auprès de votre maître d’ouvrage ?

Les dates de révisions ne sont pas nécessairement celles où le constructeur applique l’indexation.

En effet, en ce qui concerne la première option, la loi ne précise pas les modalités de paiement du prix révisé. Aussi, le constructeur peut appeler avec l’appel de fonds « Réception » une régularisation en une seule fois mais il est tout à fait possible de lisser cette indexation au fur et à mesure des appels de fonds.

Chaque appel de fonds peut être ajusté selon le prorata de l’indice correspondant à la situation du chantier.

Toutefois, il est déconseillé d’appeler la régularisation en une fois en cours de chantier. En effet, l’application de l’indexation ayant pour effet de modifier le prix convenu, le paiement du nouveau prix convenu doit donc respecter la grille d’appels de fonds (R231-7 du CCH).