February 3, 2025

CMI : attention au point de départ des délais contractuels

L’ouverture du chantier étant le point de départ de délais et de garanties contractuels, il est nécessaire de bien la déterminer pour éviter les mauvaises surprises, d’autant que la Loi n’en donne pas une définition précise !

En matière de construction de maisons individuelles, l’ouverture du chantier est le point de départ :

  • des délais d’exécution ;
  • de la garantie de livraison.

La Loi ne donne pas de définition précise de l’ouverture du chantier.

> Traditionnellement, deux éléments étaient à prendre en compte :

  • soit la déclaration d’ouverture du chantier (DOC) ;
  • soit le « premier coup de pioche » (le démarrage effectif).

La déclaration d’ouverture du chantier

Il s’agit d’un document administratif (Cerfa n° 13407) qui doit théoriquement être adressé par le maître d’ouvrage avant le commencement des travaux.

Le « premier coup de pioche »

Il s’agit du démarrage effectif des travaux avec le creusement des fondations. La pose des chaises d’implantation ne saurait constituer une ouverture de chantier.

Il peut se prouver par tous moyens : constat, ordre de service, factures du terrassier…

En pratique…

Il arrive que le commencement effectif des travaux ait lieu avant la déclaration d’ouverture du chantier.

Conformément à l’esprit de la loi de 1990, la date à retenir pour le calcul des pénalités est celle qui est dans l’intérêt du maître d’ouvrage, donc la plus ancienne.

Il arrive que les maîtres d’ouvrage, par malice ou parce qu’ils ont des travaux préliminaires à leur charge, déposent la DOC plusieurs semaines, voire mois, avant le démarrage effectif des travaux qui vous incombent.

En cas de litige, il est important de pouvoir constituer vos preuves mettant en évidence le début réel de vos prestations, comme l’ordre de service adressé au terrassier ou sa facture.

> Un autre regard…

Une jurisprudence de 2017 est venue préciser la situation d’une ouverture venant après l’issue des délais de levée des conditions suspensives.

L’article L231-2 du Code de la construction et de l‘habitation impose de faire apparaître dans le contrat de construction la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.  

Cela prend en général cette forme : les parties conviennent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de XX mois à compter de la date de la signature du présent contrat. Les travaux commenceront dans le délai de XX mois à compter de la réalisation des conditions suspensives.

La Cour de cassation en a déduit que le client avait ainsi une date d’ouverture du chantier contractuelle.

Dans cette affaire, le chantier a démarré après le délai prévu suivant la levée des conditions suspensives, le juge a donc considéré que le point de départ du délai d'exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard, est la date indiquée au contrat pour l'ouverture du chantier.

Sans aborder le sujet de la validité du contrat, afin d’éviter les mauvaises surprises, veillez à :

  • indiquer de larges délais pour l’ouverture après l’obtention des conditions suspensives ;
  • rédiger un avenant de prorogation en cas de crainte de dépassement du délai d’ouverture ;
  • bien entendu, ouvrir le chantier avant l’échéance prévue !