Qui peut établir le plan pluriannuel de travaux des copropriétés ? Quand l’audit énergétique obligatoire prendra-t-il effet pour la vente de logements individuels ?  

Quels sont les décrets d’application de la loi « Climat et Résilience » venus préciser les conditions d’application de certaines mesures relatives à la rénovation énergétique ?

Trois décrets d’application sont venus préciser les conditions d’application de certaines mesures relatives à la rénovation énergétique :

• le décret du 8 avril 2022 apporte des précisions sur les conditions dérogatoires pour que des travaux soient qualifiés de rénovation énergétique performante dans les cas où les logements ne peuvent atteindre la classe A ou B ;
• le décret du 25 avril vient définir qui peut établir le projet pluriannuel de travaux dans les copropriétés ;
• le troisième, du 4 mai, précise le contenu et le calendrier d’application des audits énergétiques qui deviendront obligatoires, en plus du DPE, pour la vente de logements individuels.

Le décret n° 2022-510 du 8 avril 2022 apporte des précisions sur la rénovation énergétique performante ? Qu’entend-on par rénovation énergétique performante ? Quelles sont les exceptions autorisées ?

Au regard de l’obligation de rénovation pour les propriétaires et bailleurs de logement de classes F et G, l’article L111-1 du Code de la construction et de l’habitation définit ce qui est attendu pour une rénovation énergétique performante, à savoir, celle qui permet d’atteindre le classement d’un bâtiment en A ou B.

L’article prévoit cependant des exceptions, notamment pour les bâtiments qui présentent des contraintes techniques, architecturales ou de coûts disproportionnés.

Le décret vient donc préciser quelles sont ces contraintes et ce qu’on entend par coût disproportionné, à savoir :

• travaux nécessaires qui viendraient en contradiction avec les règles et prescriptions prévues par :
  • les monuments historiques ;
  • le label Architecture contemporaine remarquable ;
  • les sites inscrits ou classés ;
  • le règlement d’urbanisme ;
• travaux qui excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier ;
• travaux qui feraient courir un risque de pathologie du bâti, justifié par une « note argumentée établie par un homme de l’art sous sa responsabilité » ;
• travaux qui ne seraient pas conformes à toute autre obligation relative au droit des sols, au droit de propriété, sécurité des biens et des personnes, aspect des façades et implantation.

Dans tous ces cas, une rénovation pourra être qualifiée de performante si le gain est d’au moins 2 classes, même sans atteindre les classes A ou B. 

Les travaux de rénovation énergétique globale performante devront respecter des délais de réalisation : 18, 24 ou 36 mois selon le nombre de logements concernés.

Le délai démarre à compter du premier ordre de service.

• Consulter le décret du 8 avril 2022

En quoi consiste le plan pluriannuel de travaux rendu obligatoire par la loi « Climat et résilience » et que définit le décret 2022-663 du 25 avril 2022 ?

À l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction d’un immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux devra être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

Ce dispositif instauré par la loi Alur en 2014 est resté facultatif jusqu’à la loi Climat et résilience d’août 2021.

L’obligation entre en vigueur à compter du 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots et au plus tard le 1^er janvier 2025 pour les plus petites. 

Il sera actualisé tous les dix ans.

La personne qui établit le projet de plan pluriannuel doit pouvoir justifier d’un certain nombre de compétences et détenir l’une des formations suivantes :

• un diplôme sanctionnant une formation d’au moins trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment délivré par une université ou école ;
• un titre professionnel de niveau équivalent ;
• une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent ;
• une inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine du bâtiment.

Elle doit être indépendante à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lesquels porte le projet de plan pluriannuel de travaux.

Si elle a souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle, elle le justifie en remettant une attestation. Cette assurance suggérée dans le décret ne semble pas obligatoire. 

• Consulter le décret plan pluriannuel

Le décret 2022-780 du 4 mai 2022 et l’arrêté du 4 mai 2022 définissent l’audit énergétique obligatoire pour la vente de logements individuels. En quoi consiste cet audit ? Quels sont les professionnels habilités à réaliser cet audit ?

Un audit énergétique devient obligatoire, en plus du DPE, pour la vente de logements individuels (maisons individuelles ou logements en monopropriété) :

à compter du 1er avril 2023 pour les logements qui appartiennent aux classes F et G (date fixée par un décret du 8 août 2022) ;

à compter du 1^er janvier 2025 pour ceux qui appartiennent à la classe E ;

à compter du 1^er janvier 2034 pour ceux qui appartiennent à la classe D.

Le décret précise les compétences et les qualifications attendues des professionnels qui pourront réaliser ces audits :

• pour les logements collectifs en monopropriété :
  • bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) ;
  • sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation ;
• pour les maisons individuelles :
  • bureaux d’études qualifiés « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) ;
  • bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911) ;
  • entreprises certifiées « RGE offre globale » ;
  • sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation ;
  • diagnostiqueurs immobiliers certifiés justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit énergétique.

L’audit énergétique réglementaire comprend notamment :

• un état des lieux général du bien ;
• une estimation de la performance du bâtiment ;
• des propositions de travaux de rénovation permettant d’obtenir une rénovation énergétique performante globale, c’est-à-dire la classe A ou B ou, par exception, un gain de 2 classes (cf. le décret du 8 avril).

L’estimation du montant des travaux fait partie des informations qui doivent être données par l’auditeur. Il doit proposer au moins 2 solutions : une solution avec un parcours de travaux en plusieurs étapes et une solution en une seule étape de travaux. 

La réalisation de ces audits peut nécessiter une adaptation de vos contrats. Ainsi, si vous avez des interrogations sur une possible adaptation, n’hésitez pas à solliciter votre interlocuteur habituel.