February 7, 2024

Le choix du solaire ou du végétal pour les bâtiments professionnels et les parkings associés

Entrée en vigueur au 1er janvier 2024 de l’obligation d’implanter en toiture des bâtiments professionnels un système de végétalisation ou un dispositif solaire. Le décret du 18 décembre 2023 précise les cas dans lesquels une dérogation est possible.  

Un décret du 18 décembre 2023 et deux arrêtés du 19 décembre 2023 portant application de l’article L171-4 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article L111-19-1 du Code de l’urbanisme ont été publiés au Journal officiel.

Que prévoit l’article L171-4 du Code de la construction et de l’habitation ?

Il prévoit l’obligation d’intégrer en toiture soit un procédé de production d’énergie renouvelable, soit un système de végétalisation.

 Pour quelles constructions ?  

  • Pour les bâtiments à usage commercial, industriel, artisanal, entrepôts, hangars non ouverts au public et parcs de stationnement couverts de + de 500 m² d’emprise au sol et en cas d’extension ou de rénovation lourde pour ces mêmes catégories de bâtiments.
  • Pour les bâtiments à usage de bureaux de + de 1 000 m² d’emprise au sol (ce seuil sera ramené à 500 m² au 1er janvier 2025).

Quelles sont les précisions apportées par le décret et les arrêtés ?

1/ Un nouvel échéancier pour les surfaces à couvrir 

  • 30 % de la surface de toiture du bâtiment à effet du 1er janvier 2024 ;
  • 40 % à compter du 1er janvier 2026 ;
  • 50 % à compter du 1er juillet 2027.

2/ Usage mixte

Dans la situation d’un bâtiment à usage mixte, la construction sera soumise aux obligations si au moins la moitié de sa superficie est affectée à un usage professionnel.

3/ Définition de la rénovation lourde

Il s’agit de travaux de renforcement ou remplacement d’éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment.  

4/ Les exceptions possibles

Les contraintes patrimoniales :

Si le bâtiment est situé aux abords d’un monument historique, ou dans un parc national protégé, la construction ne sera soumise aux obligations que si l’autorité administrative compétente autorise les travaux nécessaires. 

Les contraintes techniques et architecturales :

  • dans le cas de travaux de rénovation, si les adaptations nécessaires remettent en cause la pérennité de l’ouvrage initial, ou s’ils ne sont pas techniquement réalisables ou si une contrainte technique ne permet pas d’atteindre la surface minimale exigée ; 
  • le bâtiment existant comporte une sur-toiture ventilée consistant en une paroi horizontale surimposée qui fait office de pare-soleil ne permettant l’installation ni de panneaux ni de système de végétalisation ; 
  • une pente de toiture supérieure à 20 % ne permet pas l’installation d’un système de végétalisation ;
  • une contrainte de sécurité existe (sécurité des personnes ou risque d’incendie par exemple).

Les contraintes économiques :

  • le coût de l’installation, déduction faite des gains escomptés sur 20 ans est disproportionné par rapport au coût total des travaux de construction. Le coût sera considéré exorbitant si le surcoût engendré dépasse 15 % ;
  • le coût de la production d’énergie renouvelable est excessif par rapport au tarif de référence utilisé pour la vente de l’électricité produite par l’installation (coût supérieur de plus de 20 % aux revenus ou coût de 200 euros/MWH pour une installation thermique).

Pour pouvoir justifier de l’exonération, le maître d’ouvrage devra présenter au moins deux devis d’entreprises spécialisées et, dans le cas d’un système de production d’énergie ou de chaleur, une étude technico-économique de moins de 6 mois réalisée par une entreprise qualifiée ou certifiée RGE (y compris RGE Études).

5/ Exigences relatives au système de végétalisation en toiture

Les caractéristiques portent sur l’épaisseur de substrat, la capacité de rétention en eau, le nombre et les types de végétaux (au moins 10 espèces), l’alimentation en eau et l’entretien annuel obligatoire. Les territoires d’outre-mer doivent installer des toitures végétalisées compatibles avec le climat.

 Que prévoit l’article L111-19-1 du Code de l’urbanisme ?

Les parcs de stationnement associés à la construction de bâtiments professionnels (ceux visés à l’article L171-4 du Code de la construction et de l’habitation) et les nouveaux parcs de stationnement, d’une superficie supérieure à 500 m² sont soumis à deux obligations cumulatives :

  • la mise en œuvre de revêtements, d’aménagements ou dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux de pluie sur au moins la moitié de leur surface ;
  • l’installation d’ombrières avec l’intégration d’un procédé de production d’énergie renouvelable ou l’implantation d’un dispositif végétalisé permettant d’assurer l’ombrage sur au moins la moitié de leur surface.

 Quelles sont les précisions apportées par le décret ?

1/ Définition d’une rénovation lourde d’un parc de stationnement

Constitue une rénovation lourde d’un parc de stationnement, les travaux consistant à remplacer totalement le revêtement de surface au sol sur au moins la moitié du parc (y compris si le remplacement est étalé sur une période de 15 ans). 

2/ Calcul de la superficie d’un parc

Pour les dispositifs de gestion des eaux pluviales, la superficie comprend les places de stationnement situées en dehors de la voie publique, les voies de circulation, ainsi que les espaces prévus pour les revêtements de surface, les aménagements hydrauliques ou les dispositifs végétalisés inclus dans le périmètre du parc.

Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie : les espaces verts situés sur la même parcelle mais non intégrés au parc de stationnement, les espaces de repos, les zones de stockage, les espaces logistiques de manutention et de déchargement.

Pour les dispositifs d’ombrage, la définition est la même à l’exception des espaces prévus pour les revêtements de surface, les aménagements hydrauliques et les dispositifs végétalisés. Tous les espaces verts sont exclus du calcul. 

3/ Exigences concernant la plantation des arbres

Lorsque l’ombrage est assuré par des arbres, l’obligation est satisfaite par la plantation d’arbres à canopée large et à raison d’un arbre planté pour trois places de stationnement.

4/ Les exceptions possibles

Les contraintes techniques relatives à :

  • la nature du sol telle que la composition géologique ou l’inclinaison de celui-ci ne permettant pas l’installation des dispositifs ;
  • l’existence d’un risque naturel, technologique ou de sécurité civile que le dispositif est susceptible d’aggraver ;
  • l’existence d’une contrainte technique liée à l ’usage du parc qui le rend incompatible avec les installations.

Les contraintes patrimoniales :

Les parcs de stationnement implantés aux abords d’un monument historique, d’un site patrimonial remarquable ou dans un parc national protégé sont soumis à l’obligation d’installation d’un dispositif de gestion des eaux pluviales, sous réserve d’obtention de l’accord de l’autorité administrative compétente. 

Concernant le dispositif d’ombrage sur ces sites, un dispositif végétal doit être obligatoirement privilégié mais toujours sous réserve de l’accord de l’autorité compétente.

Les contraintes économiques :

  • lorsque le coût des travaux nécessaires pour la mise en œuvre des différents dispositifs compromet la viabilité économique du propriétaire ;
  • lorsque le coût des travaux nécessaires en raison d’une contrainte technique est excessif par rapport au coût total des travaux ou à la valeur vénale du parc.

Pour les ombrières uniquement :

  • lorsqu’un ensoleillement insuffisant ne permet pas d’atteindre la rentabilité de l’installation ;
  • lorsque le coût des travaux nécessaires est excessif même en l’absence de toute contrainte technique.

Un arrêté non encore publié à ce jour pour les parcs de stationnement doit préciser quelles sont les valeurs de référence.

Date d’effet des dispositions du décret  

Malgré la date de parution tardive du décret, la date d’effet est fixée pour toutes les demandes de permis de construire déposés ou devis acceptés au 1er janvier 2024.