CCMI : l’application de la clause de résiliation
La plupart des contrats de construction de maison individuelle présentent dans leurs conditions générales une clause dite de « Résiliation » qui prévoit, en cas de résiliation unilatérale du maître d’ouvrage le versement d’une indemnité forfaitaire.
La plupart des contrats de construction de maison individuelle présentent dans leurs conditions générales une clause dite de « Résiliation » qui prévoit, en cas de résiliation unilatérale du maître d’ouvrage le versement d’une indemnité forfaitaire.
La plupart des clauses de résiliation contenues dans les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) sont rédigées en ces termes :
La résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du Code civil entraîne l’exigibilité en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction.
Certains contrats prévoient, une modulation en fonction des index de prix de la construction.
Si ces dispositions, à elles seules doivent avoir un effet assez dissuasif, on peut comprendre que certains maîtres d’ouvrage la contestent ou, du moins, tentent d’en atténuer l’effet en réclamant une modulation de leur application.
Les tribunaux de premières instances ont déjà eu à trancher la validité de telles clauses.
Un arrêt de cassation du 9 janvier 1991 avait toutefois tranché la question dans le sens de son application.
La Cour de cassation, dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 8 janvier 2026 vient trancher en faveur de la validité intégrale des clauses de résiliation dans les CCMI.
Dans cette affaire, un couple se sépare trois mois après la signature du CCMI. Le constructeur réclame l’application de la clause prévue à cet effet. Les juges de première instance et d’appel, compte tenu de la situation des maîtres d’ouvrage et de l’estimation du préjudice subi par le constructeur, ont diminué de moitié l’indemnité contractuellement prévue.
Si l’application d’une indemnité est déjà acceptée en première instance, la Cour de cassation a considéré que cette clause qu’elle qualifie « de dédit » ne pouvait donner lieu à modulation et qu’elle était « non susceptible de modération ».
C’est donc dans toute sa portée que la clause de résiliation peut s’appliquer. Les constructeurs ont tout intérêt à conserver cet arrêt pour le présenter à des maîtres d’ouvrage indélicats.
