La Loi ELAN, en réponse à une forte attente de la profession des promoteurs, a modernisé la VEFA, âgée de quelques 50 ans, pour en proposer une formule plus souple : la VEFA avec travaux réservés, comme cela existe déjà dans le régime du contrat de construction de maison individuelle.

Il est ainsi désormais permis à l’acquéreur en VEFA, dans le secteur spécifique de l’habitation, de se réserver l’exécution de travaux de finitions ou d’installation d’équipements qu’il pourra lui-même réaliser après la livraison.

Le mécanisme est le suivant : le choix est à opérer au stade du contrat préliminaire à la vente, avec la faculté d’y renoncer jusqu’à la vente.

L’article L. 261-15 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) précise les indications essentielles que doit comporter le contrat préliminaire de réservation. Il a été complété pour prévoir l’hypothèse de l’acheteur se réservant des travaux.

Conformément à la loi, ce contrat préliminaire doit comporter une clause rédigée en caractères très apparents indiquant :

• la description et le chiffrage de ces travaux réservés (cette tâche revient au vendeur) ;
• mais surtout que l'acquéreur en accepte la charge, le coût et les responsabilités.
  
  

L’acquéreur a néanmoins la possibilité de revenir sur sa décision, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par envoi recommandé électronique, dans le délai stipulé au contrat préliminaire à la vente.

Dans cette hypothèse, les travaux réservés devront alors être réalisés par le vendeur, aux prix et conditions du contrat préliminaire (articles L. 261-15 et R. 261-26 du CCH).

Ce droit de repentir prend fin lors de l’établissement de l’acte authentique de vente.

Les « travaux de finition ou d'installation d'équipements » visés par la loi ont été précisés par l’article R. 261-13-1 du CCH et un arrêté du 28 octobre 2019.

On y trouve :

• l’installation des équipements sanitaires de la cuisine et de la salle de bains ainsi que le mobilier pouvant les accueillir le cas échéant ;
• l’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance ;
• la pose de carrelage mural ;
• le revêtement de sol (à l’exclusion de l’isolation) ;
• l’équipement en convecteurs électriques (si les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise) ;
• la décoration des murs.

Ces travaux doivent être sans incidence sur les éléments de structure ainsi que sur les installations et équipements appartenant aux parties communes du bâtiment (chutes d’eau, alimentations en fluide, réseaux aérauliques, canalisations d’eau et de gaz) et ne peuvent porter sur les entrées d’air ou conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

En cas de dommage une fois le logement terminé, des conflits pourront naître entre l’acquéreur et différents acteurs de la construction : le promoteur bien sûr qui a fait construire le bâtiment, les entreprises intervenues sur la construction mais également le maître d’œuvre et/ou l’architecte, prescripteurs de travaux réservés ou non.

Si l’on s’en tient à la jurisprudence de 2017 sur les éléments d’équipement installés sur existants, ces travaux sont susceptibles d’exposer l’acquéreur et d’engager potentiellement sa responsabilité décennale.

De même, les professionnels ayant participé à la description et au chiffrage des travaux réservés seront également exposés : l’architecte, le maître d’œuvre ou le bureau d’étude qui proposeront et chiffreront les équipements que l’acquéreur fera installer ou posera lui-même après la réception, seront susceptibles de voir leur responsabilité engagée.

Par exemple, si les convecteurs prescrits et posés ultérieurement sont insuffisants en puissance pour chauffer une pièce, il y aura certes discussion entre la prescription du constructeur et la pose de l’acquéreur mais ces constructeurs pourront bien être recherchés au titre de leur devoir de conseil, mettant en jeu leur responsabilité civile.

Enfin, il est important de souligner que les garanties du contrat dommages-ouvrage souscrit par le promoteur immobilier ne bénéficient pas aux travaux dont l’acquéreur s’est réservé la réalisation ni aux désordres à la construction trouvant leur origine dans lesdits travaux.

Le temps nous fixera sur la capacité de la Loi Elan à atteindre ses objectifs.