Les constructeurs de maisons individuelles sont contraints par un cadre réglementaire très strict.

Les dispositions juridiques applicables au contrat de construction de maisons individuelles résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 et des textes pris pour son application :

• articles L. 230-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat ;
• décret n° 91-1201 et décret n° 91-1202 du 27 novembre 1991 ;
• arrêtés des 27 et 28 novembre 1991.

Toutes ces dispositions sont d’ordre public, aucun contrat ne peut donc y déroger.

Le contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) répond également aux obligations de la loi sur la protection de l’acquéreur immobilier stipulant un droit de rétractation de 10 jours à compter de la réception de l’acte par courrier recommandé.

Le CCMI répond aussi aux obligations de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, loi SCRIVENER, introduisant une condition suspensive de l’exécution à l’obtention du ou des prêts pour le financement de la maison. En cas de non obtention, le constructeur ayant signé un CCMI doit la restitution intégrale des sommes versées.

La conclusion d’un contrat de CCMI s’impose dès lors qu’une personne (maître d’ouvrage) fait construire un immeuble (au sens juridique du terme) : à usage d’habitation (ou usage d’habitation et professionnel), ne comportant pas plus de deux logements, destiné au même maître d’ouvrage, et situé sur un terrain lui appartenant ou pour lequel il est titulaire d’une promesse de vente. Le terrain peut lui être fourni indirectement par le constructeur.

Deux cas de figure peuvent se présenter et imposent l’application du régime juridique spécifique au contrat de construction de maisons individuelles.

Le CCMI avec fourniture de plan :

• le constructeur fournit le plan, à partir d’un catalogue, par exemple, et fait effectuer tout ou partie des travaux par des sous-traitants ;
• le constructeur retouche un plan proposé par son client maître d’ouvrage et se charge de la construction ;
• le constructeur fait proposer le plan :
  • il adresse son client maître d’ouvrage à un architecte ou à un bureau d’études,
  • il récupère un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou à la suite d’une publicité faite pour son compte.

Puis il se charge de la construction.

• le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une partie, même infime, des travaux. C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau (charpente et couverture) hors d’air (menuiseries extérieures) sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage.

Le CCMI sans fourniture de plan

Le constructeur ne fournit pas directement le plan mais il se charge au moins des travaux de :

• gros œuvre ;
• mise hors d’eau ;
• mise hors d’air.

Attention : toute personne qui entreprend l’exécution de travaux exigeant la conclusion d’un CCMI sans signer le contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison peut être punie d’une peine d’emprisonnement de deux ans et d'une amende 300 000 euros.

Pour le constructeur :

• il signe avec son client, le maître d’ouvrage, un contrat obligatoirement écrit dont le contenu réglementé comporte des mentions et des pièces annexes listées comme les plans, la notice descriptive, la notice d’information ;
• il est titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances et, si le contrat prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier, il fournit une garantie de remboursement ;
• il a souscrit des contrats d’assurance couvrant ses responsabilités civile et décennale ;
• il réalise ou fait réaliser la construction conformément au plan, aux règles techniques reprises dans la notice descriptive et dans le respect des règles d’urbanisme ;
• il livre la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Pour le garant :

• il fournit, le cas échéant, au constructeur la garantie de remboursement au bénéfice du maître d’ouvrage ; elle assurera la restitution des sommes versées lors de la signature du contrat de construction, en cas de rétraction du client, quand le chantier ne peut être ouvert à la date convenue ou si le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;
• il apporte au constructeur une garantie de livraison qui protège l’acquéreur contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux et prendre à sa charge les éventuels dépassements de prix nécessaires à l'achèvement des travaux et les pénalités forfaitaires.

Pour le maître d’ouvrage :

• il doit effectuer toutes les démarches préalables à la construction, sauf s’il en donne mandat exprès au constructeur (demandes de permis de construire, de prêts nécessaires au financement, de branchement de réseaux) ;
• il souscrit une assurance dommages-ouvrage ; le constructeur peut en souscrire une pour son compte ;
• il paie le constructeur aux échéances prévues dans le contrat ;
• il prend livraison de l’immeuble.

Attention : le prix convenu forfaitaire comporte toutes les prestations dont le constructeur a la charge :

• la conception, la coordination et le suivi du projet ;
• l’établissement du dossier de demande de permis de construire ;
• le coût de la garantie de livraison et éventuellement la garantie de remboursement ;
• le coût des matériaux, de la main d’œuvre marges incluses ;
• les taxes dues ;
• toutes autres prestations décrites comme l’assurance « dommages-ouvrage » pour le compte du maître d’ouvrage.

Le professionnel qui intervient dans le cadre légal du CCMI doit se protéger vis-à-vis des responsabilités encourues du fait de ses activités, et pour les dommages subis :

• une assurance des responsabilités liées à l’exploitation, des responsabilités professionnelles, en cas de dommages à l’environnement et toutes les responsabilités encourues en cas de dommages aux tiers et à l’ouvrage ;
• une garantie de dommages en cours de travaux (conséquences d’évènements climatiques, de vandalisme, de vol) ;
• des garanties au bénéfice du maître d’ouvrage :
  • garantie « dommages-ouvrage » obligatoire,
  • garantie de responsabilité décennale en tant que constructeur non réalisateur,
  • garanties légales et complémentaires (bon fonctionnement, dommages immatériels ou aux existants si rénovation...).

En savoir plus

• Loi n° 90-1129

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