Protecteur des intérêts de l’acheteur, la garantie financière d’achèvement doit permettre, en cas de défaillance du promoteur, l’achèvement et la livraison du bien immobilier en cours de construction.  Cette garantie est prévue à l’article L261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cet article est donc complété par l’ajout de trois nouveaux alinéas qui viennent préciser le mécanisme de la garantie financière d’achèvement.

La défaillance financière est désormais définie comme l’absence de fonds nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage. Le garant pourra désigner rapidement un administrateur ad hoc ayant pour mission de réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage. Il pourra exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente même en cas de procédure collective à l’encontre du vendeur. Cet administrateur ad hoc endosse les pouvoirs du maître d’ouvrage. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil et devra justifier d’une assurance décennale.

La loi apporte également la possibilité pour l’acquéreur de se réserver, avant la conclusion de l’acte de vente définitif, l’exécution de travaux de finitions ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même.

Le contrat devra prévoir dès l’origine, une clause rédigée en caractères très apparents indiquant que l’acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux qu’il réalisera après la livraison de son logement. D’autres mentions obligatoires, notamment la description et le chiffrage du coût desdits travaux doivent également figurer dans le contrat.

Celui-ci aura néanmoins la possibilité de revenir sur sa décision de garder à sa charge certains travaux qui devront alors être réalisés par le vendeur.

Le délai de rétractation devra figurer au contrat. Dans la loi, il n’y a aucune précision sur les éventuelles assurances que devrait prendre dans ce cas l’acquéreur au titre de ces travaux réservés.

A consulter: articles L 261-11 et L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation modifiés).

A compter du 1^er janvier 2020, une disposition de la loi Elan oblige les vendeurs d’un terrain non bâti constructible à fournir une étude géotechnique préalable à l’acquéreur.

Le décret d’application 2019-495 du 22 mai 2019 en précise les contours.

Cette obligation s’applique aux terrains exposés aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles dans les zones à exposition moyenne ou forte. Ce phénomène est l’une des premières causes de sinistres structurels importants dans les maisons individuelles notamment.

En effet les argiles dites gonflantes sont dangereuses pour les fondations : tassements en période de sécheresse, soulèvements quand les argiles se réhydratent. Cette alternance de tassements et de soulèvements provoque des dégâts dans les murs, car ils se font de façon hétérogène sous les fondations. Dans les cas graves, on remarque que les fissures peuvent atteindre une largeur de 30 à 40 mm et peuvent nécessiter la déconstruction totale de l’ouvrage. Elles peuvent aussi impacter les aménagements extérieurs et les voiries.

Le législateur entend donc protéger les acquéreurs des éventuels risques possibles.

Une étude géotechnique préalable devra être systématiquement annexée à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente. Elle sera ensuite annexée au titre de propriété.

Seuls les terrains non bâtis sur lesquels les dispositions d’urbanisme autorisent la construction de maisons individuelles sont concernés.

Lorsqu'un contrat a pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le constructeur de l'ouvrage est tenu :

• soit de suivre les recommandations d'une étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage ou que le constructeur fait réaliser par accord avec le maître d'ouvrage, qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
• soit de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.

Le contenu de l’étude géotechnique préalable et de l’étude géotechnique de conception seront précisés par arrêté. La durée de validité de cette étude sera de 30 ans si aucun remaniement de sol n’a été effectué.

Pour en savoir plus sur les tassements différentiels

• Fiche pathologie AQC-Excellence SMA : Fondations et infrastructures / fiche A2 Mouvements de fondations de maisons individuelles – seconde partie