La loi SPINETTA a instauré un régime de garantie axé sur une distinction entre les dommages relevant de la fonction "construction" et ceux relevant de la fonction "équipement" de l’immeuble.

Les ouvrages constitutifs sont des ouvrages qui, par leur rôle, concourent aux fonctions de viabilité, de fondation, de structure, de clos et de couvert.

Les éléments d’équipement se définissent par la fonction qu’ils occupent dans l’opération de construction ; ils peuvent concerner la fonction d’équipement à usage extérieur ou intérieur.

Il résulte du régime SPINETTA, toujours en vigueur, que la garantie décennale s'applique dans trois séries d’hypothèses de dommages matériels à l’ouvrage construit :

• lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage (C.civil, art. 1792) ;
• lorsque le dommage affectant l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement le rend impropre à sa destination (C.civil, art. 1792) ;
• enfin, lorsque le dommage affecte la solidité d’un élément d’équipement indissociable des ouvrages de viabilité, de fondation, de clos et de couvert (C.civil, art. 1792-2).

Le vice de construction ou d’équipement doit, en pratique, revêtir un certain degré de gravité pour pouvoir entraîner une impropriété à destination de l’ouvrage mais ce degré de gravité est sans commune mesure avec l’importance de la gravité exigée pour l’atteinte à la solidité, laquelle met l’ouvrage en péril.

On passe, en tout état de cause, d’un critère matériel objectif (la solidité) à un critère fonctionnel (l’impropriété) qui est laissé à l’appréciation des juges du fond.

Le critère d’impropriété à destination doit être apprécié par rapport à l’ensemble de l’ouvrage au regard de la destination convenue à l’origine de la construction. C’est l’ouvrage dans son entier qui doit être rendu impropre et non la partie d’ouvrage ou l’élément d’équipement atteint de malfaçons.

Il n’existe pas à proprement parler de définition légale de l’impropriété à destination, critère qui permet au maître d’ouvrage de mettre en jeu la garantie décennale dont répond le constructeur de l’ouvrage. L’analyse de la jurisprudence permet de conclure à une conception extensive de cette notion avec pour conséquence une protection accrue des maîtres d’ouvrage.

A travers l’étude de la jurisprudence, on constate que l’impropriété à la destination de l’ouvrage peut être retenue, même en l’absence de dommage matériel à l’ouvrage : erreur d’implantation, non-respect des règles parasismiques…

Deux grandes catégories d’impropriété à la destination de l’ouvrage peuvent être distinguées :

• celle qui se réfère à sa dangerosité ;
• celle qui se réfère à son inaptitude.

Ce critère d’impropriété à la destination, par essence subjectif, est très protecteur des droits des acquéreurs et des maîtres d’ouvrage.

En savoir plus

• Garantie décennale et impropriété à la destination de l'ouvrage - partie 2 : impropriété à la destination et dangerosité de l'ouvrage 
• Garantie décennale et impropriété à la destination de l'ouvrage - partie 3 : impropriété par inaptitude à la destination 

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