Vous êtes propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété construit depuis moins de 10 ans. Un désordre lié à la construction apparaît.

Le vendeur d'immeuble neuf a souscrit une assurance "dommages-ouvrage" qui finance les travaux pour les désordres couverts par la garantie décennale. Vous bénéficiez de cette assurance dès le transfert de propriété. Le contrat d'assurance fait partie des documents conservés chez le syndic. En cas de besoin, si vous ne l'avez pas obtenu auprès du notaire au moment de la vente, vous pouvez le consulter chez le syndic ou lui demander une copie.

Avant de déclarer un désordre à l'assureur, recherchez au préalable une solution avec le vendeur. Vérifiez qu'il s'agit d'un dommage couvert par l'assurance "dommages-ouvrage", et non d'une autre assurance (multirisque habitation).

L'assurance "dommages-ouvrage" finance les travaux de réparation des désordres couverts par la garantie décennale obligatoire. Les autres désordres, comme ceux affectant les éléments d'équipement, peuvent être couverts par une assurance complémentaire facultative (se reporter au contrat).

Cette assurance "dommages-ouvrage" couvre donc :

Les dommages qui compromettent la solidité de l'immeuble.
Il s'agit, par exemple :

- de fissures importantes des murs,
- d'un affaissement de plancher,
- d'un effondrement de toiture,

Les dommages qui rendent le logement inhabitable ou qui nuisent gravement à son occupation normale.
Il s'agit, par exemple :
- d'infiltration d'eau dans le logement par une fissure de la façade,
- d'une rupture de canalisation encastrée,
- d'infiltrations d'eau par la toiture.
Et les éléments d'équipements ?

Les éléments d'équipement indissociables du gros œuvre sont garantis dix ans après la réception. Les éléments d'équipement dissociables du gros œuvre sont garantis au minimum deux ans après réception.

Un équipement est dissociable s'il peut être enlevé et remplacé sans détérioration du support.
Exemple : un radiateur, un faux plafond, un revêtement mural…

Mais attention, si le défaut qui affecte l'équipement dissociable empêche l'utilisation normale de la maison, il est également couvert par la garantie décennale.

En cas de défaut de construction, contactez d'abord le vendeur.

Le vendeur doit réparer :

- les défauts de construction signalés par le premier occupant au moment de l'état des lieux ;
- ceux apparus au cours de la première année qui suit la réception ;
- ceux qui affectent un élément d'équipement dissociable du gros œuvre, en cours de garantie ;
- les défauts graves qui apparaissent au cours des dix années après la réception ;

S'il n'intervient pas, envoyez-lui une lettre recommandée, en lui fixant un délai raisonnable.

En cas de vente sur plan, le premier occupant pour les parties privatives et le premier syndic pour les parties communes disposent d'un mois à compter de l'état des lieux pour relever les vices apparents.

La réception

La réception s'effectue entre le vendeur qui a commandé la construction et les entreprises qui ont construit le bâtiment. Elle marque le point de départ des différentes garanties légales. C'est pourquoi il est important pour vous d'en connaître la date. Demandez au syndic cette date, et si nécessaire, le procès-verbal de la réception de l'immeuble.

Attention, l'état des lieux réalisé à la livraison entre le vendeur et le premier occupant n'est pas la réception.

Pour en savoir plus, lire la fiche Le Point Sur... la réception

Parties communes / Parties privatives

Il faut distinguer si le désordre affecte les parties privatives de votre logement ou une partie commune. Dans le doute, reportez-vous au règlement de copropriété.

Attention : un désordre qui se manifeste sur une partie privative peut venir d'une partie commune.

Pour les désordres dans les parties communes, le syndic doit s'occuper des démarches. Toutefois, même dans ce cas, les informations présentées dans ce document sont utiles à connaître pour donner des instructions au syndic à bon escient.

En cas de défauts graves

Un défaut grave est constaté ; vous avez demandé à votre vendeur de le réparer, mais vous n'avez pas obtenu satisfaction : adressez une déclaration de sinistre à votre assureur.

En cas de défaut touchant un élément d'équipement

Un défaut touche un élément d'équipement dissociable du gros œuvres et votre contrat d'assurance en prévoit la garantie (pendant deux ans après la réception) : faites une déclaration à l'assureur.

Pour déclarer un désordre à l'assureur

Demandez au syndic une copie de l'imprimé mis à disposition par l'assureur. La déclaration doit préciser le numéro du contrat d'assurance, les nom et adresse du propriétaire et la construction assurée, la date de la première occupation des locaux, la date de réception communiquée par le syndic, ainsi que la date d'apparition des dommages.

Décrivez avec soin le défaut, sa nature, sa localisation et son importance, n'hésitez pas à joindre des photos.

N'oubliez pas qu'une déclaration incomplète oblige l'assureur à vous réclamer les renseignements manquants. Cela entraîne des retards dans le règlement de votre problème.

Envoyez votre déclaration en recommandé avec demande d'avis de réception.

Vous avez acheté un appartement en " seconde main ", construit depuis moins de 10 ans ? Vous bénéficiez donc des garanties de votre vendeur. Vous pouvez obtenir le contrat d'assurance "dommages-ouvrage" au moment de la vente. Le notaire doit indiquer de toute façon le nom de l'assureur et le numéro de contrat. Pensez à demander une copie du contrat au notaire. En cas de désordre, vous êtes concerné par les informations données dans le présent document.

Pensez à l'Agence Départementale pour l'Information sur le Logement (ADIL) et à votre assureur. Pour connaître les coordonnées l'ADIL de votre département, téléphonez au 01 42 02 65 95 ou connectez-vous au site www.anil.org (consultations gratuites).

Ce texte est extrait de la brochure "Comment bien utiliser votre assurance dommages-ouvrage". Celle-ci a été rédigée par des professionnels du bâtiment, des assureurs, et des représentants des usagers.

Il est édité par l'Agence Qualité Construction, association regroupant les professionnels du bâtiment, et dont le rôle est d'améliorer la qualité des constructions en France.