Il n’est pas nécessaire que l’ouvrage soit affecté d’un dommage "matériel" pour que la condition de gravité requise pour engager la garantie décennale du constructeur, soit considérée comme remplie.

Une erreur d’implantation rendant nécessaire la démolition et la reconstruction au moins partielle de l’immeuble rend l’ouvrage impropre à sa destination.

S’agissant du non respect des règles d’urbanisme, la Cour de cassation a eu l’occasion à plusieurs reprises de sanctionner des cours d’appel, pour ne pas avoir recherché si le critère d’impropriété à la destination de l’ouvrage n’était pas rempli.

On peut citer :

• un arrêt du 8 avril 1998, à propos de défaut d’implantation d’une maison, la rendant inondable.

• un arrêt du 15 décembre 2004, dans lequel la Cour considère : "qu’en statuant ainsi alors que l’erreur d’implantation d’une villa résultant du non respect des règles d’urbanisme et aboutissant à sa démolition constituait un désordre, la Cour d’appel, qui n’a pas recherché si ce désordre n’était pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, a violé le texte susvisé".

On relève dans le même sens, un arrêt du 14 février 2006 dans lequel la Cour suprême a l’occasion de préciser que si une non-conformité n’est pas à elle seule constitutive d’un désordre, la démolition et la reconstruction de l’ouvrage exigées par une erreur d’implantation et de hauteur suffit à établir un dommage de caractère décennal.

Même si l’article L.111.11 du Code de la Construction et de l’Habitat dispose que la conformité des bâtiments d’habitation aux exigences requises en matière d’isolation phonique relève de la garantie de parfait achèvement, cette disposition n’exclut pas, pour la Cour de cassation, l’application de la garantie décennale si les défauts d’isolation sont susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Ont été jugés constitutifs à ce titre, de désordres de nature décennale :

• Des grincements affectant les parquets des pièces d’une maison individuelle (CASS. 3ème CIV 19 Nov. 1997).

• Des nuisances sonores et olfactives occasionnées aux voisins par un centre de formation professionnelle d’hôteliers-restaurateur (CASS. 3ème CIV 31 Mars 2005).

• La propagation des bruits dans les chambres d’un hôtel (CASS. 3ème CIV 12 Fev. 1997).

• Le bruit continuel résultant du claquement des ardoises d’un toit les unes sur les autres, en période de vent (CASS. 3ème CIV 11 Janv. 1995).

Mais la Cour de cassation va encore plus loin en estimant que les désordres d’isolation phoniques peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales ont été respectées par les constructeurs.

Elle a reproché aux juges de fond de ne pas avoir recherché, à l’occasion de désordres d’isolation phonique relatifs à la diffusion de bruits aériens, si ceux-ci n’étaient pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, alors même que l’isolation phonique était conforme aux normes applicables (CASS. 3ème CIV 16 Septembre 2003 (RDI 03 581)).

Cette solution a été confirmée récemment par un arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 27 octobre 2006 (SCI Résidence du Belvédère).

La Cour entend rappeler par ces décisions que le respect des normes et des textes réglementaires ne constituent pas une cause exonératoire de la responsabilité des constructeurs, la conformité aux normes et l’atteinte à la destination devant s’apprécier séparément.

On ne peut s’empêcher de penser, qu’en ce qui concerne la qualification des défauts d’isolation phonique, la position de la cour suprême est très protectrice des droits à l’acquéreur mais qu’elle est cependant critiquable au regard des dispositions de la loi du 4 Janvier 1978.

Les désordres qui affectent le clos et le couvert de l’ouvrage peuvent rendre celui-ci impropre à sa destination : de multiples décisions en ce sens ont été rendues depuis 25 ans. A titre d’exemple, on citera :

• La présence d’insectes xylophages dans un chalet en bois, le rend impropre à sa destination (CASS. 3ème CIV 25 Septembre 2002).

• Des désordres affectant des tuiles ou des ardoises de nature à produire des infiltrations rendent l’ouvrage impropre à sa destination (CASS. 3ème CIV. 27 Fev. 2001).

• L’absence d’étanchéité de jardinières équipant un immeuble engage la responsabilité décennale des constructeurs, les juges du fond ont en l’espèce tenu compte de la destination convenue, pour apprécier l’impropriété à la destination de l’ouvrage : les jardinières étaient en effet prévues pour contenir des bambous dont les racines sont particulièrement agressives.

• L’absence de protection du dispositif d’étanchéité des seuils de portes rend l’ouvrage impropre à sa destination (CASS. CIV. 3ème 29 Janv. 2003).

L’article 1792 du Code civil n’exige pas, à l’inverse de l’article 1792-2 que l’élément d’équipement qui, par ricochet, rend l’ouvrage impropre à sa destination, soit indissociable de l’ouvrage.

En conséquence, toute défaillance ou vice d’un élément d’équipement est de nature à entrer dans le champ de l’article 1792, prolongeant d’autant la garantie biennale de l’article 179-3, à condition cependant que l’impropriété à destination causée par le désordre ou le dysfonctionnement de l’équipement, affecte l’ouvrage dans sa globalité. C'est-à-dire dans son ensemble, et non pas seulement la destination ou la conformité de l’équipement lui-même, si grave soit-elle.

La Cour de cassation censure les arrêts qui ne procèdent pas d’office à cette recherche.

De nombreuses décisions retenant la responsabilité décennale ont été rendues suite à des défaillances ou dysfonctionnements d’installations de chauffage ou de climatisation d’immeubles.

Une insuffisance généralisée du chauffage rend l’ouvrage impropre à sa destination (CASS. 3ème CIV. 19 Fev. 1992).

Il en va de même pour des vices affectant la ventilation mécanique contrôlée dans certains locaux (CASS. 3ème CIV. 17 Juin 1998).

L’impropriété à la destination de l’ouvrage peut aussi consister dans la non obtention des économies d’énergie prévues : c’est ce qu’a décidé la Cour de cassation, dans un arrêt du 27 Septembre 2000 (RDI 2001-82) en considérant que le dysfonctionnement du système de chauffage d’appoint par capteurs solaires, entraînait la garantie décennale des constructeurs.

Il est à craindre, pour les intervenants à l’acte de construire, qu’ils soient, à l’avenir, plus souvent recherchés, au titre de la garantie décennale, suite à la non obtention des économies d’énergie prévues, compte tenu de l’importance prise par la recherche d’économies d’énergie dans la politique gouvernementale actuelle.

D’autres éléments d’équipement ont donné lieu à mise en jeu de la garantie décennale pour impropriété à la destination :

• une fosse septique (CASS. 3ème CIV. 2 Juill. 2002).

• une installation domotique (CASS. 3ème CIV. 25 Fev. 2003).

• un faux plafond (CASS. 3ème CIV. 14 Oct.1992).